Banyak orang bermimpi menjadi pengusaha. Bebas waktu, bebas finansial, bisa menentukan arah hidup sendiri. Gambaran itu memang indah, tapi realitasnya jauh lebih keras. Bisnis bukan sekadar keberanian. Bisnis adalah dunia yang penuh ketidakpastian, dan hanya mereka yang punya perencanaan matanglah yang bisa bertahan.
Saya belajar ini dengan cara yang pahit.
Di awal, saya kira modal cukup, lokasi strategis, dan keberanian untuk jalan sudah lebih dari cukup. Saya percaya, kalau orang lain bisa sukses di properti, maka saya juga bisa. Dengan keyakinan itu, saya masuk ke dunia properti dengan cara “tabrak langsung” — tanpa riset mendalam, tanpa hitungan detail, dan tanpa menyiapkan strategi menghadapi kemungkinan buruk.
Hasilnya? Pahit. Saya jatuh terperosok.
Riset dan Perencanaan: Pondasi Sebuah Bisnis
Riset adalah langkah pertama yang seharusnya dilakukan setiap pengusaha sebelum meluncurkan produk atau jasa. Kenapa? Karena riset membuka mata kita pada tiga hal:
- Apa yang dibutuhkan pasar? → Jangan hanya menjual apa yang menurut kita bagus. Jual apa yang orang butuhkan.
- Siapa pesaing kita? → Mengetahui kekuatan dan kelemahan kompetitor akan menentukan strategi diferensiasi.
- Bagaimana kondisi ekonomi makro? → Daya beli masyarakat, tren suku bunga, inflasi, regulasi, bahkan potensi force majeure.
Selain riset, ada manajemen risiko. Banyak pebisnis pemula mengabaikan ini. Mereka hanya melihat potensi untung, lupa bahwa risiko selalu datang tanpa permisi. Risiko itu bisa datang dari:
- Faktor eksternal → bencana alam, krisis ekonomi, pandemi.
- Faktor internal → salah strategi, over-leverage, mismanajemen arus kas.
- Faktor pasar → perubahan selera konsumen, munculnya substitusi produk yang lebih murah atau menarik.
Tanpa riset dan manajemen risiko, bisnis ibarat kapal berlayar tanpa kompas. Satu badai saja cukup untuk menenggelamkannya.
Kisah Pahit
Saya masih ingat jelas bagaimana semuanya dimulai. Dengan semangat tinggi, saya masuk ke bisnis properti. Fokus saya saat itu adalah membangun rumah komersil dengan harapan margin keuntungan lebih besar. Saya tidak banyak menghitung risiko. Saya pikir selama ada kebutuhan rumah, pasar pasti menyerap.
Tapi kenyataan jauh dari perkiraan.
Gempa Palu 2018: Awal Pukulan
Saat gempa besar melanda Palu tahun 2018, pasar properti langsung lumpuh. Orang-orang kehilangan rumah, keluarga, dan rasa aman. Siapa yang masih berpikir membeli rumah baru? Fokus utama mereka adalah bertahan hidup.
Proyek yang berjalan pun tersendat. Likuiditas menurun drastis. Tapi saya masih optimis: “Ini cuma sementara. Pasar pasti bangkit.”
Covid-19 2019–2020: Pukulan Kedua yang Mematikan
Belum sempat benar-benar bangkit, pandemi Covid-19 datang. Lockdown, ketidakpastian ekonomi, dan turunnya daya beli masyarakat menghantam semua sektor, termasuk properti.
Masyarakat yang tadinya mungkin mempertimbangkan rumah komersil beralih ke rumah subsidi. Kenapa? Karena rumah subsidi saat itu ditawarkan dengan full finishing: cat lengkap, keramik rapi, bahkan siap huni. Harga lebih terjangkau, cicilan lebih ringan, dan fasilitas KPR subsidi membuatnya jauh lebih menarik dibandingkan rumah komersil.
Akibatnya? Produk komersil yang saya bangun tidak terserap pasar. Sementara itu, cicilan pinjaman tetap berjalan.
Beban Bunga: Jerat yang Menyiksa
Inilah titik paling menyakitkan.
Beban bunga dari pinjaman terus menekan, bulan demi bulan. Sementara penjualan sepi, arus kas tidak masuk. Bayangkan seperti sedang berada di dalam air, berusaha berenang, tapi ada pemberat yang terus menarik ke bawah. Beban bunga itulah yang jadi pemberat utama.
Setiap bulan, bunga bertambah. Alih-alih berkembang, saya justru terjebak dalam lingkaran tekanan finansial. Tidak ada ruang gerak. Inilah kesalahan fatal saya: masuk ke bisnis tanpa kalkulasi risiko utang dengan cermat.
Pelajaran Pahit yang Mahal Harganya
Dari pengalaman itu, ada beberapa hal yang benar-benar saya sadari:
- Nekat tanpa hitungan adalah bunuh diri.Berani itu penting, tapi nekat tanpa perencanaan hanya akan membawa ke jurang.
- Utang bisa jadi leverage, bisa jadi jerat.Jika dihitung matang, utang bisa mempercepat pertumbuhan. Tapi tanpa manajemen risiko, bunga akan mencekik.
- Konsumen selalu mencari value terbaik.Rumah subsidi full finishing menjadi pilihan karena lebih masuk akal bagi mereka. Artinya, produk saya tidak relevan dengan kondisi pasar saat itu.
- Force majeure itu nyata.Bencana dan pandemi bukan teori. Mereka bisa datang kapan saja. Jika bisnis tidak punya “buffer” atau rencana darurat, sekali dihantam, langsung ambruk.
Solusi: Perencanaan, Riset, dan Manajemen Risiko
Setelah jatuh, saya mulai memahami: bisnis bukan hanya soal mencari untung, tapi juga bagaimana bertahan dalam badai. Berikut beberapa solusi yang saya pelajari dan ingin saya bagikan:
1. Riset Pasar yang Serius
Sebelum melangkah, pastikan ada data kuat:
- Apa kebutuhan pasar utama?
- Bagaimana tren konsumsi saat ini dan 5 tahun ke depan?
- Produk substitusi apa yang bisa jadi ancaman?
Contoh: sebelum membangun rumah komersil, harus dipelajari apakah rumah subsidi sedang booming. Kalau iya, apa diferensiasi yang bisa dibuat?
2. Manajemen Risiko Finansial
- Jangan bergantung penuh pada utang berbunga tinggi.
- Siapkan buffer dana darurat minimal untuk menutup operasional 6–12 bulan.
- Hitung skenario terburuk: kalau penjualan 0, berapa lama bisa bertahan?
3. Diversifikasi Produk
Jangan hanya bermain di satu segmen. Jika rumah subsidi booming, mungkin bisa ikut bermain di sana atau kombinasikan dengan proyek komersil.
4. Scenario Planning
Selalu siapkan plan B, C, bahkan D. Apa yang dilakukan jika bencana datang? Apa strategi jika daya beli turun? Bagaimana mengantisipasi perubahan regulasi?
5. Bangun Mindset Tahan Badai
Bisnis bukan tentang siapa yang cepat sukses, tapi siapa yang mampu bertahan melewati badai. Mental ini yang membedakan pebisnis yang sekadar coba-coba dengan pebisnis sejati.
Penutup: Belajar dari Luka, Bangkit dengan Perencanaan
Pengalaman jatuh di bisnis properti adalah luka yang tidak akan pernah saya lupakan. Beban bunga yang terus menghantui, produk yang tidak terserap pasar, ditambah hantaman gempa dan pandemi, semuanya menjadi guru yang keras.
Tapi dari situlah saya belajar bahwa bisnis bukan tentang keberanian semata, melainkan tentang perencanaan matang, riset mendalam, dan manajemen risiko yang disiplin.
Hidup selalu memberi pilihan. Kita bisa belajar dari pengalaman orang lain, atau kita bisa terjun bebas dan membayar mahal dengan kegagalan. Saya sudah memilih jalan kedua, dan saya tidak ingin orang lain mengulang kesalahan yang sama.
Jika hari ini Anda sedang atau akan memulai bisnis, ingatlah:
- Risetlah pasar dengan serius.
- Jangan anggap enteng risiko.
- Jangan biarkan bunga pinjaman mencekik tanpa persiapan.
- Selalu punya rencana cadangan.
Karena dalam bisnis, keberanian tanpa perencanaan bukanlah kekuatan. Itu hanyalah undangan untuk gagal.
“Kegagalan adalah guru yang keras, tapi darinyalah lahir kebijaksanaan. Riset adalah mata, perencanaan adalah peta, dan manajemen risiko adalah pelampung yang membuat kita tetap bertahan meski badai datang.”